وأكد الرشود في حواره مع عقارنيوز أن الصناديق العقارية أكثر شفافية من المساهمات العقارية السابقة. وطمأن المتعاملين في السوق العقارية السعودية على وضع السوق، مبينا أن سعر المتر ما زال رخيصا وفي متناول الجميع ولم يتضخم كما في الدول المجاورة، مشددا على أن العقار ما زال وسيظل الابن البار للمستثمر. وكشف الرئيس التنفيذي للشركة أمورا عدة خلال الحوار:والبحث عن
ما الجديد لدى "كسب"؟
يبدأ نهاية هذا الشهر الاكتتاب في صندوق كسب فلل الرحاب، وهو عبارة عن شراء لقرابة 260 قطعة أرض وبناء عدد من الفلل يقدر بـ 48 فيلا, وعلى الرغم من اهتمامنا باستكمال الفلل إلا أنه في حال وجدت فرصة لتعظيم عائد المستثمرين فلن نألو جهدا في استثمارها, ولذلك ربما يتغير العدد بناء على ما نرى فيه مصلحة في الصندوق, فمثلا من الممكن أن نعمد إلى بيع المشروع كاملا قبل ذلك أو أن نبني فللا أكثر حسب المعطيات الاقتصادية في وقتها. ومعنا في الصندوق مجموعة من الجهات التي تتولى جوانب فنية للصندوق. فهناك مجموعة سلمان بن سعيدان كمطور للمشروع وهناك مثمنو المشروع وهم شركة اريز وشركة تسويقار وهناك مدقق المشروع وهو الجريد برايس واتر هاوس وهناك البنك المستلم وهو البنك العربي الوطني وهناك مركز الدراسات كمستشار اقتصادي وهناك المقاول شركة أوراك الدولية وهناك الاستشاري الهندسي وهو مكتب أد للهندسة.
يمر العالم بأزمة مالية حادة سحبت السيولة من الأسواق العالمية في الوقت الحالي، لم اختارت "كسب" هذا الوقت لطرح جديدها؟
أولا لا تقوم "كسب" باختيار جديدها لطرحه ولكن "كسب" تبحث عن الفرص بجدية, والاستثمار الجيد هو الذي يطرح نفسه، ونحن نحرص على البحث دائما عن الفرص ومتى ما وجدت الفرصة عرضناها على المستثمرين. ونحن مستمرون بإذن الله في البحث عن الفرص وتقديمها للراغبين في الاستثمار معنا. النقطة الثانية أن الصناديق العقارية بشكل عام جيدة والسبب أننا نستطيع أن نضيف قيمة فنحن نتابع التطوير ونتابع أخر مواقع ونحل العوائق ونوقع عقود تسويق ونزور الجهات الحكومية ذات العلاقة بعكس بعض الاستثمارات الأخرى التي يجد فيها مدير الصندوق نفسه مرتبطا بعوامل وليس لديه الكثير لتغييره.
هل تعتقد أن الصناديق الاستثمارية العقارية جاءت بديلا صحيا للمساهمات العقارية التي واجهت صعوبات عدة؟
لا شك أن الصناديق العقارية هي أكثر شفافية وأكثر تنظيما من المساهمات العقارية وتخضع لتنظيمات أكثر ومراقبة هيئة السوق المالية المستمرة للحفاظ على أموال المستثمرين وتقليل المخاطر. ونرجو من الله أن يوفقنا إلى تقديم بديل أفضل.
هل لك أن تبرز لنا المميزات التي تتمتع بها صناديق الاستثمار العقاري عن المساهمات العقارية؟
تخضع الصناديق العقارية إلى ضوابط مشددة من قبل هيئة السوق المالية وتتدخل الهيئة في تفاصيل كثيرة مما يقلل المخاطر التي من الممكن أن تنتج، الصناديق العقارية تقع تحت طائلة جهتين مختلفتي المصالح هما مدير الصندوق من جهة ومطور المشروع من جهة أخرى مما يضيف حيادية أكثر في المشروع. أضف إلى ذلك وجود أطراف أخرى كثيرة مستقلة مثل المثمن والمحاسب القانوني وخلافه، يعين للصندوق مجلس إدارة ثلثه على الأقل من المستقلين وتتم الموافقة على أسماء أعضاء مجلس الإدارة من هيئة السوق المالية ولا شك أن ذلك يضيف بعدا إشرافيا آخر إلى عمل الصندوق.
ما استراتيجية "كسب" في الصناديق الاستثمارية العقارية؟
جغرافيا لا يوجد لدينا توجه محدد بعينه فنحن نستثمر داخل المملكة وخارجها متى ما توافرت الفرصة الجيدة. قطاعيا أيضا لا يوجد توجه ولكن في أوقات معينة يكون هناك أفضلية لقطاع دون غيره. فأوقات الأزمات يكون الاستثمار في القطاع السكني أفضل من الصناعي لإحجام الكثير عن المشاريع الصناعية مثلا بينما لا يتوقف الناس عن السكن. وبشكل عام تحرص "كسب" على اختيار المشاريع بعناية واختيار مطوري المشاريع بعناية أيضا. وتقوم "كسب" بخلق شراكة مع مطور المشروع بعدة آليات منها طلب مشاركته في الصندوق بنسبة معينة إضافة إلى ربطه إعلاميا بالصندوق بحيث يتحمل جزءا من المسؤولية الأدبية تجاه المستثمرين.
هل تعتقد أن السوق بحاجة في هذا الوقت لطرح مثل هذه الصناديق؟
لا أشك في حاجة السوق إلى مئات الصناديق العقارية في ظل الطلب المرتفع على الوحدات السكنية والنسبة المتدنية لتملك المواطنين السعوديين المساكن. وأتمنى من الشركات الزميلة إطلاق صناديق عقارية مماثلة. ولا شك أن طرح صناديق كثيرة سوف يزيد كمية السيولة في البلد لقدرة الناس على تداول وحدات في الصندوق أكثر من قدرتهم على تداول العقارات نفسها.
ما الصناديق التي تعتزم "كسب" طرحها, وهل ستكتفي بها خلال هذا العام؟
ننوي طرح قرابة أربعة صناديق عقارية خلال 2009 بقيمة تزيد على 700 مليون ريال, ولكن كما أسلفت يخضع إطلاق الصناديق إلى وجود الفرصة المناسبة. ونحن نبحث عن الفرص حيث وجدت ولن نطرح أي صندوق ما لم يكن هذا الصندوق ذا جدوى وربحية للمستثمرين فيه.
ما آلية الاستثمار في الصناديق العقارية؟
تقوم آلية الاستثمار في الصناديق العقارية على ما يسمى بالتسنيد أو التوريق, والمعنى تحويل الاستثمار في مشروع واحد كبير إلى استثمارات صغيرة وكثيرة جدا من السهل التعامل معها. فإذا كان هناك مشروع قيمته 100 مليون فمن الصعب بيع جزء منه. ولكن إذا كان هناك صندوق يحتوي هذا المشروع فمن السهل بيع وتداول وحدات في ذلك الصندوق. وتقوم مجموعة كسب المالية بالبحث عن الفرصة ومن ثم توقيع الاتفاقيات مع المطور ومن ثم الدعوة إلى الاكتتاب في الصندوق بعد أخذ الموافقات اللازمة. ومن ثم نقوم بالإشراف على سير العمل في الصندوق, فإذا كان تطوير برج مثلا نقوم بمتابعة التفاصيل والموافقات من خلال البلديات وسير العمل مع المطور. ونتأكد من أن الصرف على الصندوق يسير بصورة عادلة بالنسبة للمستثمرين في الصندوق ونتأكد من الأسعار. كما نقوم بإدارة السيولة المتاحة في الصندوق عن طريق استثمارها في مرابحات يذهب عائدها لصالح المستثمرين في الصندوق.
كيف ترى "كسب" السوق العقاري السعودي في الوقت الحالي؟
العقار في السعودية مقارنة بدول مجاورة رخيص من حيث سعر المتر المربع. والطلب على العقار جيد والناس يثقون به أكثر من غيره من الاستثمارات, والأمثلة الشعبية مثل "العقار ولد بار" أو "العقار يمرض ولا يموت" تعطي انطباعا عن ثقة الناس بالعقار. ولكن بشكل عام تتأثر كل الاستثمارات بالأزمة المالية ولكن هناك استثمارات أقل تأثرا بالأزمة في نظري العقار واحد منها. وحتى داخل الاستثمار العقاري هناك قطاعات أفضل من غيرها. ففي نظري القطاع السكني أفضل الاستثمارات لأسباب كثيرة مثل الطلب العالي الموجود وانخفاض أسعار مواد البناء إضافة إلى أنه حتى في وقت الأزمات يحتاج الناس إلى سكن وإرتفاع الاسعار في
هناك تحفظ في تمويل المشاريع العقارية، هل تعتقد أن الصناديق من الممكن أن تقوم مقام التمويل؟
هناك نوعان من التمويل لأي استثمار، تمويل إقراض وتمويل شراكة، فبالنسبة للتمويل العقاري على شكل قروض من قبل البنوك فقد كان أحد أهم أسباب الأزمات العالمية, فأزمة اليابان عام 90 كانت في الأساس بسبب التمويل العقاري، وأزمة آسيا عام 97 كانت أيضا بسبب التمويل العقاري إضافة إلى العملة. والبنوك ومن خلفها مؤسسة النقد تتحفظ كثيرا في الإقراض العقاري وخصوصا إذا ارتفعت أسعار العقارات وأصبحت العقارات هي الضمان وسبب الإقراض في الوقت نفسه.
ولا شك أن الصناديق العقارية وهي نوع من تمويل بالشراكة أسهل وأقل خطرا على المستثمر الرئيسي وعلى الاقتصاد بشكل عام ولكنه أكثر تكلفة.
في حال رغبة إحدى الشركات في تطوير مشروع معين، هل من الممكن مشاركتكم من خلال الدخول في صندوق استثماري؟
نحن نرحب بكل الشركات ونلتقي كل يوم شركات تعمل في هذا المجال.
ما المشاريع التي تنوي "كسب" إنشاءها من خلال الصناديق؟
لا يوجد لدينا تركيز محدد على نوع من المشاريع طالما كان مربحا وما دام يخضع للأطر الشرعية, حيث لا تطلق الصناديق لدينا إلا بعد إجازتها من الهيئة الشرعية ممثلة في الدكتور يوسف الشبيلي والدكتور عبد الله العمراني والدكتور سامي الماجد.
كم العوائد على الأرباح المتوقعة لصناديقكم الاستثمارية العقارية؟
أولا تمنع هيئة السوق المالية إعطاء أي تقديرات للأرباح المتوقعة للصناديق المرخصة ونحن نتحدث مع الهيئة ونحاول على الأقل أن نقدم ملخصا لدراسة الجدوى للراغبين في الاستثمار حتى يكون لديه القدرة على الاختيار بناء على قراءته هو لدراسة جدوى المشروع, وقد وعدونا خيرا وإن شاء الله يكون قريبا. من جهة أخرى وبشكل عام تختلف الأرباح المفترضة من أي استثمار بناء على مخاطر ذلك الاستثمار. فالمشاريع التي تعتمد على التطوير الابتدائي والتي تحتاج إلى تراخيص كثيرة يزيد فيها عدد المعوقات المحتملة مما يوجب عائدا أعلى. وأما المشاريع الأقل خطورة مثل مشاريع الشراء والتأجير فينخفض العائد المطلوب لقلة المخاطر المحيطة. ولدينا داخل الشركة آلية لاحتساب المخاطر ومن ثم الأرباح المتوقعة.
هل تعتقد أنكم بحاجة إلى سوق منظمة كسوق الأسهم في تداول الصناديق ووحداتها؟
في العالم يستثمر العموم في المشاريع العقارية ذات الدخل السنوي عن طريق صناديق عقارية مدرجة في أسواق الأسهم تسمى REITs. وتعطى تلك الصناديق حوافز ضريبية. وتتملك تلك الصناديق العقارات العملاقة في العالم من ناطحات السحاب في نيويورك إلى المنتجعات الضخمة في إسبانيا إلى المدن الصناعية في اليابان. وتسجل تلك الصناديق قانونيا على شكل شركة مما يعطي حماية أكبر للمستثمرين فيها. ولذلك تطرح تلك الصناديق كما تطرح الشركات الأخرى. ويتم تداول وحداتها وتخضع إلى عامل العرض والطلب. وتوزع تلك الصناديق إيرادات تختلف من صندوق إلى آخر إلا أنها وبشكل عام لا توزع إيرادات عالية في المتوسط حيث يحرص الناس على الربح من ارتفاع قيمة الوحدة. ولا شك أن هناك توجها لدى هيئة السوق المالية لطرح تلك الصناديق ولكنها كما أسلفت تحتاج إلى ترتيبات قانونية تدخل فيها جهات أخرى كوزارة التجارة ووزارة العدل ممثلة في كتابات العدل. كما أنها تخضع أيضا إلى أولويات الهيئة مثل طرح الصكوك والسندات وطرح صناديق ETFs.
أطلقتم في السابق صندوق استثماري عقاري، كيف كانت نتائجه، وماذا طورتم به؟
أطلقنا أول صندوق عقاري مغلق كبديل للمساهمات العقارية وكانت نتائجة ممتازة حيث حصل على أفضل الصناديق أداء على مستوى العالم العربي واكتتب فيه قرابة 800 مكتتب. ونحن دائما نقول إننا نسعى والتوفيق بيد الله ولا يوجد أي ضمانات على تكرار الماضي. وللمستثمرين علينا أن نجتهد ونبذل الوسع وعلى الله التوفيق والنتيجة.
كيف ترى وضع السوق المالي في الوقت الحالي؟
أصبح ارتباط حركة السوق السعودي اليوم بالأسواق العالمية من المسلمات. وما لم يحصل تغيير جذري في قوى العالم الاقتصادية ففي نظري أن سوق الأسهم لدينا سوق مغر من حيث أداء الشركات المدرجة فيه بشكل عام. فمكررات الربح في السوق السعودي منخفضة جدا حتى بالنسبة لشركات تتأثر أقل بما يحصا في العالم. ورغم ذلك كله فلا يمكن بسهولة التنبؤ بقاع السوق وربما ينخفض المؤشر إلى مستويات قاع جديدة ولكن هذا في علم الغيب ولا يمنع من أن السوق مغر وجيد للاستثمار فيه.
هل تعتقد أن المستثمرين باتوا متحفظين أكثر في عملية الاستثمار بعد الأزمة المالية؟
لا شك أنه في وقت الأزمات يتحفظ المستثمرون لأسباب متعددة، أولا تزداد الاستثمارات غير الصحية وما يسمى بالأصول المسمومة، لا توجد سيولة كافية في الاقتصاد يسهل من خلالها بيع الاستثمارات، ثانيا توجد الفرص بشكل أكبر فينتظر المستثمر لعله يحصل على فرصة أفضل
