أفصح قانونيون أنه لا يوجد مناخ قانوني وقضائي يحمي ملاك الوحدات السكنية في العمائر، أو ما تسمى بشقق التمليك، وعزوا ذلك إلى عدم وجود أي جهة حكومية ترعى مثل هذه الاتحادات، وتسن القوانين التي تحفظ لكل فرد منهم حقوقه وتحدد وواجباته.
وأشاروا إلى أن غياب الاتحاد عن العمائر التي تحتوي على أقل من 20 وحدة سكينة يضر بالمبنى ويهدد بتقليص عمره الزمني، مقترحين أن تكون البداية في مثل هذه الحالات من خلال جمعية للملاك، ربما تتطور في يوم إلى اتحاد شقق إيجار شقق تمليك
"الاقتصادية" وهي تواصل طرح القضية مع وزارة الشؤون الاجتماعية حول الأمر، والتي أكد فرعها في مكة المكرمة أن الوزارة لم تنجح في أن تكون مرجعا رسميا لتلك الجمعيات، في حين قالت أمانة منطقة جدة إن هناك مسودة مقترحة تتم دراستها للائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها, ستقوم بوضع الاشتراطات لملاك شقق التمليك من حيث الصيانة والخدمات التي تحفظ المباني، وأن يتم فيها تشكيل الإدارة العامة للملكية، وفرز الوحدات العقارية، وتتفرع منها إدارة الفرز, إدارة ضبط الملكية, إدارة متابعة جمعية الملاك, إدارة توفيق الخلافات العقارية، ولكل منها مهام واختصاصات. إليكم التفاصيل:
في البداية قال المحامي الدكتور ماجد قاروب إنه لا يوجد مناخ قانوني وقضائي يحمي ملاك الوحدات السكنية في العمائر التي تبيع الوحدات على الملاك بمنطلق الفئات شقق إيجار شقق تمليك على اعتبار أن الاتفاقيات والعقود بما يسمى اتحاد الملاك، لا توجد لها جهة حكومية ترعاها وتقوم بتنفيذها، أو إيجاد آليات لإجبار المتخاذلين أو الممتنعين لأي سبب كان من الالتزام والوفاء بالتزاماتهم بما يخص اتحاد الملاك.
وأكد قاروب أنه في حال لجوء بعض الملاك إلى القضاء لإلزام ما يسمى ملاك الوحدات المتخاذلين، فإن الأمر يأخذ وقتا كبيرا، وغالبا ما تكون الأحكام في حال صدورها بالإلزام، غير محققة بالنتيجة المرجوة من صيانة ونظافة الوحدة السكنية الشاملة، لأنه في حال صدور الحكم بعد عدة سنوات تكون منطقة الخدمات المشتركة في حالة يرثى لها، إضافة إلى وجود شرخ لعلاقة الجار بجاره، وتؤدي إلى مشكلات اجتماعية تفتقد الروح التعاونية التي يتطلبها ديننا.
وحول الحلول المقدمة في تكوين الجمعيات التعاونية، أشار قاروب إلى أنها نوع من المخارج المؤقتة وغير السليمة والتي تعتمد على درجة كبيرة جدا على ثقافة الملاك. وهذه التجربة ناجحة نسبيا وليس بصورة مثالية في المجمعات السكنية الفاخرةن خاصة أن المطورين لهذه المجمعات الفاخرة بما لديهم من خبرات أوجدوا مصادر دخل لتلك المباني من خلال إيجاد متاجر وأسواق في تلك المجمعات تقوم بإدارتها ومن ثم يذهب ريعها لأعمال الصيانة، ولكن هذا الأمر غير متوافر بالضرورة في أكثر الوحدات السكنية للتمليك.
كما أشاد بتجربة أبراج الفارسي كتجربة يجب الاقتداء بها كحل مؤقت, ولابد من أخذ الخدمات في الاعتبار مع تحديد مبلغ الخدمة، وقال "هناك ارتفاع في عدد الشكاوى والتذمر من قبل الملاك، الأمر الذي أثر في بناء المجمعات السكنية التي يوجد فيها صيانة وخدمات مشتركة فالتجربة حتى الآن لا تعتبر ناجحة لافتقارها للهيكلية الرئيسة لمسيرة هذه المشاريع". وطالب قاروب بضرورة تعاون بين هيئة الإسكان والبلديات لإيجاد الآليات والاستراتيجيات لمعالجة الخلل، واعتبرها من أهم الأمور التي تساعد على حل أزمة الإسكان في المملكة، وعمل كيان عقاري خاص للوحدات المشتركة الخدمات. وأشار إلى تحول كثير من المستثمرين إلى إنشاء المراكز التجارية والمباني التجارية عوضا عن الوحدات السكنية، لغياب الأنظمة والتشريعات للوحدات السكنية مشتركة الخدمات.
من جهته، يرى الدكتور المحامي فهد آل خفير أنه لا يوجد نظام يلزم اتحاد الملاك كنظام مستقل يطبق على تملك الوحدات السكنية المشتركة, موضحا أن تأسيس جمعيات الملاك شرط أساسي لتحقيق اتحاد الملاك من الناحية القانونية لتكون لها شخصية اعتبارية تحفظ حقوق كلا الطرفين بهدف العناية بالمبنى والحفاظ عليه بأعمال الصيانة الدورية, ويستطيع من خلالها فتح حساب بنكي مستقل وخاص للمبنى، وإدراج شرط اتحاد الملاك كشرط أساسي بعقد البيع. وأضاف "جمعيات الملاك هي الطريقة الوحيدة التي تفعل اتحاد الملاك في ظل غياب نظام محدد للحفاظ على البناية"، مشيرا إلى أن كثيرا من أصحاب الأبراج يسعون إلى إنشاء جمعيات تعاونية لتأسيس جمعيات الملاك يكون خاصا بالبرج، يهدف إلى العناية بالمبنى والحفاظ عليه بأعمال الصيانة الدورية، وذلك عن طريق استقطاع مبلغ معين سنويا أو شهريا كشرط أساسي مرفق بعقد التملك لا يستطيع المالك الإخلال بالعقد.
وقال آل خفير "يأتي غياب جمعيات الملاك، خصوصا للمباني ذات الوحدات السكنية الأقل من 20 وحدة، للبحث المستمر لتحقيق هوامش ربحية سريعة، إضافة إلى ضعف خبرة المالك الأصلي لاتحاد الملاك".
ويرى آل خفير أن تأسيس الجمعيات الحل الأمثل للحفاظ على المباني المشتركة، ويحفظ حقوق كل من المالك الأساسي والمبنى.
وحول كيفية تأسيس الجمعية، أشار آل خفير إلى أن المالك الأساسي يحق له تأسيس جمعية ملاك في المباني التي تتجاوز أكثر من وحدة سكنية مشتركة عن طريق وزارة الشؤون الاجتماعية، وباشتراطات معينة تهدف إلى العناية بالمبنى.
وحول الإجراءات التي تتبعها الأمانة لمجمعات العمائر والشقق والفلل الصغيرة، أشار المهندس عابد الجدعاني مدير تراخيص البناء في أمانة جدة، إلى أنه لا توجد اشتراطات من قبل الأمانة لعمائر، شقق، وفلل التمليك, وليس للأمانة دور في تحديد العمائر التي تبيع شقق تمليك.
وأشاروا إلى أن غياب الاتحاد عن العمائر التي تحتوي على أقل من 20 وحدة سكينة يضر بالمبنى ويهدد بتقليص عمره الزمني، مقترحين أن تكون البداية في مثل هذه الحالات من خلال جمعية للملاك، ربما تتطور في يوم إلى اتحاد شقق إيجار شقق تمليك
"الاقتصادية" وهي تواصل طرح القضية مع وزارة الشؤون الاجتماعية حول الأمر، والتي أكد فرعها في مكة المكرمة أن الوزارة لم تنجح في أن تكون مرجعا رسميا لتلك الجمعيات، في حين قالت أمانة منطقة جدة إن هناك مسودة مقترحة تتم دراستها للائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها, ستقوم بوضع الاشتراطات لملاك شقق التمليك من حيث الصيانة والخدمات التي تحفظ المباني، وأن يتم فيها تشكيل الإدارة العامة للملكية، وفرز الوحدات العقارية، وتتفرع منها إدارة الفرز, إدارة ضبط الملكية, إدارة متابعة جمعية الملاك, إدارة توفيق الخلافات العقارية، ولكل منها مهام واختصاصات. إليكم التفاصيل:
في البداية قال المحامي الدكتور ماجد قاروب إنه لا يوجد مناخ قانوني وقضائي يحمي ملاك الوحدات السكنية في العمائر التي تبيع الوحدات على الملاك بمنطلق الفئات شقق إيجار شقق تمليك على اعتبار أن الاتفاقيات والعقود بما يسمى اتحاد الملاك، لا توجد لها جهة حكومية ترعاها وتقوم بتنفيذها، أو إيجاد آليات لإجبار المتخاذلين أو الممتنعين لأي سبب كان من الالتزام والوفاء بالتزاماتهم بما يخص اتحاد الملاك.
وأكد قاروب أنه في حال لجوء بعض الملاك إلى القضاء لإلزام ما يسمى ملاك الوحدات المتخاذلين، فإن الأمر يأخذ وقتا كبيرا، وغالبا ما تكون الأحكام في حال صدورها بالإلزام، غير محققة بالنتيجة المرجوة من صيانة ونظافة الوحدة السكنية الشاملة، لأنه في حال صدور الحكم بعد عدة سنوات تكون منطقة الخدمات المشتركة في حالة يرثى لها، إضافة إلى وجود شرخ لعلاقة الجار بجاره، وتؤدي إلى مشكلات اجتماعية تفتقد الروح التعاونية التي يتطلبها ديننا.
وحول الحلول المقدمة في تكوين الجمعيات التعاونية، أشار قاروب إلى أنها نوع من المخارج المؤقتة وغير السليمة والتي تعتمد على درجة كبيرة جدا على ثقافة الملاك. وهذه التجربة ناجحة نسبيا وليس بصورة مثالية في المجمعات السكنية الفاخرةن خاصة أن المطورين لهذه المجمعات الفاخرة بما لديهم من خبرات أوجدوا مصادر دخل لتلك المباني من خلال إيجاد متاجر وأسواق في تلك المجمعات تقوم بإدارتها ومن ثم يذهب ريعها لأعمال الصيانة، ولكن هذا الأمر غير متوافر بالضرورة في أكثر الوحدات السكنية للتمليك.
كما أشاد بتجربة أبراج الفارسي كتجربة يجب الاقتداء بها كحل مؤقت, ولابد من أخذ الخدمات في الاعتبار مع تحديد مبلغ الخدمة، وقال "هناك ارتفاع في عدد الشكاوى والتذمر من قبل الملاك، الأمر الذي أثر في بناء المجمعات السكنية التي يوجد فيها صيانة وخدمات مشتركة فالتجربة حتى الآن لا تعتبر ناجحة لافتقارها للهيكلية الرئيسة لمسيرة هذه المشاريع". وطالب قاروب بضرورة تعاون بين هيئة الإسكان والبلديات لإيجاد الآليات والاستراتيجيات لمعالجة الخلل، واعتبرها من أهم الأمور التي تساعد على حل أزمة الإسكان في المملكة، وعمل كيان عقاري خاص للوحدات المشتركة الخدمات. وأشار إلى تحول كثير من المستثمرين إلى إنشاء المراكز التجارية والمباني التجارية عوضا عن الوحدات السكنية، لغياب الأنظمة والتشريعات للوحدات السكنية مشتركة الخدمات.
من جهته، يرى الدكتور المحامي فهد آل خفير أنه لا يوجد نظام يلزم اتحاد الملاك كنظام مستقل يطبق على تملك الوحدات السكنية المشتركة, موضحا أن تأسيس جمعيات الملاك شرط أساسي لتحقيق اتحاد الملاك من الناحية القانونية لتكون لها شخصية اعتبارية تحفظ حقوق كلا الطرفين بهدف العناية بالمبنى والحفاظ عليه بأعمال الصيانة الدورية, ويستطيع من خلالها فتح حساب بنكي مستقل وخاص للمبنى، وإدراج شرط اتحاد الملاك كشرط أساسي بعقد البيع. وأضاف "جمعيات الملاك هي الطريقة الوحيدة التي تفعل اتحاد الملاك في ظل غياب نظام محدد للحفاظ على البناية"، مشيرا إلى أن كثيرا من أصحاب الأبراج يسعون إلى إنشاء جمعيات تعاونية لتأسيس جمعيات الملاك يكون خاصا بالبرج، يهدف إلى العناية بالمبنى والحفاظ عليه بأعمال الصيانة الدورية، وذلك عن طريق استقطاع مبلغ معين سنويا أو شهريا كشرط أساسي مرفق بعقد التملك لا يستطيع المالك الإخلال بالعقد.
وقال آل خفير "يأتي غياب جمعيات الملاك، خصوصا للمباني ذات الوحدات السكنية الأقل من 20 وحدة، للبحث المستمر لتحقيق هوامش ربحية سريعة، إضافة إلى ضعف خبرة المالك الأصلي لاتحاد الملاك".
ويرى آل خفير أن تأسيس الجمعيات الحل الأمثل للحفاظ على المباني المشتركة، ويحفظ حقوق كل من المالك الأساسي والمبنى.
وحول كيفية تأسيس الجمعية، أشار آل خفير إلى أن المالك الأساسي يحق له تأسيس جمعية ملاك في المباني التي تتجاوز أكثر من وحدة سكنية مشتركة عن طريق وزارة الشؤون الاجتماعية، وباشتراطات معينة تهدف إلى العناية بالمبنى.
وحول الإجراءات التي تتبعها الأمانة لمجمعات العمائر والشقق والفلل الصغيرة، أشار المهندس عابد الجدعاني مدير تراخيص البناء في أمانة جدة، إلى أنه لا توجد اشتراطات من قبل الأمانة لعمائر، شقق، وفلل التمليك, وليس للأمانة دور في تحديد العمائر التي تبيع شقق تمليك.
